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外資回來了嗎？近期豪宅市場出現不少外資法人購屋案例，松山區豪宅「華固名鑄」，一口氣成交15樓兩戶，總金額約4.4億元、每坪208萬元，買家為境外法人「塞席爾商紅岩投資」，並以無貸款買進。

2021年有不少交易以境外法人購入豪宅，「華固天鑄」25樓由英屬維京群島商翔綾購入；英屬維京群島商君德買下「西華富邦」17樓；此外，「信義首席公館」於年初時，23、24樓分別由英屬維京群島的3家公司，以約13.8億不貸款買下4戶，不僅買得積極，出手也頗為豪氣。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，根據內政部統計，2021年前十月外國人(含外資法人)買國內不動產共1069棟，2020年同期966筆，目前比2020年同期多103棟，年增1成，不過近年平均都在1200～1300棟左右，目前看來差異並不大。



張旭嵐指出，近年豪宅市場有不少登記開曼群島、英屬維京群島、塞席爾商、薩摩亞商的購屋案例，這些都是屬於境外法人公司，因為隱密性高，不受外匯管制，在這些國家設立的法人，可以免繳營業所得稅、營業稅、印花稅，因此有免稅天堂之稱。外資回台購置不動產，房地合一稅持有兩年內處分課45％，逾兩年為35％，雖然比本土法人比較嚴苛，不過可以減少資金直接用個人名義從海外回來衍生額外的稅務風險，因此過去成為不少海外台商，事業經營和資金調度的規劃之一。



市場還有不少僑外資公司購買豪宅交易，包括買家為僑外資公司「安立國際投資」無貸款買入中正區豪宅「頂禾園」，13樓戶，2億8921萬元、每坪180萬元，共216.74坪；另外，包括也是僑外資的明山投資買「帝景水花園5」、泰三投資買「敦南御所」、天河投資買「碧湖畔」等，這些僑外資，都以現金買進豪宅，顯示富豪偏好以不貸款的方式，做資產配置。









 

張旭嵐指出，所謂的僑外資，其實就是外國人或華僑投資人在本國所設立公司，雖然一樣有海外資金背景，但由於在台灣是有合法登記的法人，因此購置不動產的房地合一稅，在2021年修法後，兩年內一樣是45％，二到五年35％，逾五年則降至20％，在處分不動產時，有多一層長期持有的稅制優勢。



「頂禾園」是頂新集團頂禾開發的豪宅，屋齡僅6年，樓高20層，一樓一戶，共19戶，近捷運忠孝新生站，位處靜謐的臨沂街高級住宅區，最高單價為17樓216萬元，因有知名港星余文樂入住而聲名大噪，頂新魏家也在2021年初購入11樓，近年中高樓層交易單價落在170萬元上下。

 

台積電確定於高雄設廠，議員肯定台積電進駐是為高雄注入強心針，至少奠定高雄未來30年科技產業的基礎，可望磁吸人口、增加就業機會，議員也關心準備工作及整治進度，市長陳其邁2021年12月3日答詢表示，中油高煉廠進行第三區整治，進度32％、微幅超前，預訂2022年六月可如期交地，且有信心水電供應充足，並允諾持續盤點資源及條件、增加社會住宅供給，保障居住正義。

台積電廠址整治，議員關心是否能如期交地，陳其邁表示，現階段是整治第三區，未來將闢為楠梓產業園區，準備提供給台積電設置7奈米及28奈米晶圓廠基地，表定整治進度是30％，超前2％，每天都會根據整治進度，進行土污處理，如熱脫附、生物復育，市府和顧問公司每日也會派員就地監工，並由環保局做周界的環境監測。



陳其邁進一步說，土壤開挖後馬上監測，汙染部分和未受汙染部分開處理，若有汙染進行後續處理，依照工法隨時掌握，預定2022年中旬可交地予台積電；施作過程中，台積電也與市府緊密合作，對方亦有明確掌握整治進度和設廠期程，雙方一同解決問題，他也再次感謝議會大力支持，不分藍綠歡迎，是大廠選擇投資重要的因素。



在水電供應上，陳其邁指出，2021年初旱象嚴重，高雄水源相對充足，只有減壓供水未進入減量階段，部分縣市嚴重缺水，高雄甚至有餘裕緊急供水給台南南科，台積電生產時會使用一定比例的再生水，高雄有伏流水及4座再生水廠，其中2座已經完工；而電力方面，市府也會全力確保整體供電穩定性。



產業持續蓬勃發展，居住需求連帶提升，預料可磁吸4-5萬戶，陳其邁說明，除台積電設廠外，最主要關鍵還有路竹科學園區，園區大廠這一兩年陸續動工、完工及量產，也提升北高雄的住宅需求，他也預告橋頭科學園區12月會有好消息，確定將向議會及各界報告，盼藉由產業進駐，帶動各區加速轉型。



有關住宅供給部分，陳其邁強調居住正義和居住權保障的重要性，年輕朋友畢業踏出社會後，就有就業和居宅的需求，滿足售、租都很重要，而社會住宅是讓年輕人有安身立命的地方，社會住宅目標是設置1萬500戶，他要求都發局持續盤點資源，並研議適度放寬條件，讓年輕人有更多機會入住。



同時，陳其邁認為，社宅供給也要逐步增加，配合捷運路網興建，周遭公市有土地，如市府能取得土地，將透過都市計畫變更，優先興建提供給青年的社會住宅。高雄一方面囤房稅也在緊鑼密鼓籌畫中，囤房稅稅收增加部分，研議能夠補助年輕人租屋或用於興建社會住宅，以幫助年輕人減輕居住負擔。



另一方面，配合鐵路地下道，綠廊道工程於2021年8月完工，如今成為居民散步休憩、騎乘鐵馬的去處，議員建議調整交通動線，以順暢通行，陳其邁現場責請交通局實地會勘，就路行及號誌一併改善，做更妥善規劃。



而議員也關心住警器普設，高雄預計2022年6月可達95％以上的設置率，陳其邁答覆將全力推動。另外，針對協助輔導老屋重建議題，陳其邁也說，危老條例是他擔任立委時所催生，地方實際執行面的困難，會向中央反映，希望能做適度修法，加速老危的改建，以提升居住安全。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據2021年第二季聯徵中心與不動產資訊平台統計資料顯示，全台的房貸期數都呈現拉長趨勢，新竹縣與新竹市的房貸期數分別達到297個月與301個月，房貸期數超越六都，同時聯徵中心統計2021年第二季新竹縣與新竹市的房貸成數分別達75.64％與75.99％，成數也略為領先六都，新竹地區購屋人出現「貸好、貸滿」的房貸趨勢，平均購屋總價也突破千萬元，超越六都的桃園、台中、台南、高雄等都會區。

不動產資訊平台統計顯示，主要都會區2021第2季新增購置住宅貸款平均貸款期數，前兩名就是新竹市301個月與新竹縣297個月，新竹市的平均房貸已經達到25年，第三名則是台南市的294個月，桃園市292個月，台中市289個月，最少的是台北市的278個月。



若比對聯徵中心2021年第二季資料則可發現，新竹縣與新竹市平均核貸成數也高於六都，新竹市平均購買1059萬元，核貸成數為75.99％，新竹縣則是平均購買1175萬元，核貸成數為75.64％，核貸成數最低則是房價最高的台北市，平均購買2340萬元，核貸成數為71.65％。

 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新竹的購屋人以園區客為大宗，他們申請房貸時普遍有4大優勢「年輕、屋齡新、收入高、上市櫃公司」，銀行針對房貸的授信評估，會注重房屋的品質與申請人的財務能力，新竹的園區客不少是高收入且在上市櫃公司上班，收入好且穩定，且購置新房子的比例很高，這些都是銀行評估時較為吃香的條件，因此能夠貸到較高的成數與較長的房貸期數。

以前利率較高的時候，長輩可能想不要貸那麼多，盡量早點還完，但在目前超低利率的環境，購屋人反而想多貸一點，不要太早還完，現在利息便宜身上多留一點現金運用，另一方面也是因為房價上漲，拉長貸款期數可以降低每月負擔，也才能跟上已經上漲一大波的房價，因此會看到國人購屋出現「貸好、貸滿」的現象。



曾敬德建議，雖然目前利率較低，但若是財務槓桿的比例過高，可能未來一旦開始升息，或者收入狀況有所改變，都會感覺到房貸壓力開始增加，建議還是審慎使用30年期房貸與寬限期等措施，若手上有閒置資金，也可以提前還款。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近10年來，全國土地公告現值不停往上調整，漲幅高達50.87%，使得房屋移轉時，民眾要繳大筆的土地增值稅，專家指出，自住客要把握「一生一次」及「一生一屋」的10%優惠稅率，夫妻透過贈與，能有2次「一生一次」節稅機會，若有換屋需求，則可利用「重購退稅」來節稅。

自用住宅稅率10%

土地增值稅是當土地所有權移轉時，有賺到錢的部分進行課稅，計算方式為土地持有期間，土地公告現值漲價總數額依照漲價倍數採用累進稅率計算，土增稅一般稅率分為三級，分別是20、30、40%，自用住宅用地稅率則是10%，其課稅多寡與地段、公告土地現值、持有時間長短及使用情形有關。

當你的土地漲價總數額超過原規定地價，或前一次移轉現值時，超過的部分依照超過的幅度，對應到相對的土增稅稅率，也就是說，沒有超過部分稅率為20%，超過在100%到200%之間的部分，稅率為20%，超過200%以上的部分，稅率為30%。

當然，想要節稅，最主要是要符合自用的條件，在土增稅中，可以適用自用住宅土地10%的優惠稅率有2種，首先是「一生一次」，顧名思義，一生只能使用一次，其條件是地上建物需是土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，且設有戶籍，並在出售前1年內未曾供營業或出租。

一生一屋不限次數

另一個是「一生一屋」，則不限次數，條件也較嚴苛，必須土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年，且出售時土地所有權人及其配偶、未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。

民眾最容易搞不清楚「一生一次」及「一生一屋」的使用順序，永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，有些民眾因為「一生一屋」不限次數，且條件比較嚴格，會希望先用「一生一屋」，保留「一生一次」的節稅優惠。

但也因為「一生一次」的條件比較寬鬆，所以政府要求「一生一次」的資格先用掉後，才能使用「一生一屋」的自用住宅優惠稅率，民眾可以透過夫妻贈與的方式，有2次「一生一次」的節稅資格。

不管是利用「一生一次」還是「一生一次」節稅，都要持有房產很久的時間，才有比較大的節稅效果，如果持有房產時間沒有很長，又有換屋需求，建議利用「重購退稅」的方式節稅，將「一生一次」的節稅資格保留下來。

要留意的是，如果要採用「重購退稅」節稅，最容易發生問題在先買後賣的情況下，民眾經常忘記在購置新屋時，舊屋就要符合有自住設籍的情況，很多民眾因為買了新屋，全家戶籍通通都遷過去，忘了保留1個人設籍在舊屋，就無法符合重購退稅的資格。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄城中城大火釀災，高市府第一時間進行救災，啟動緊急安置、社會救助及社工一對一陪伴關懷，針對各界關心城中城大樓未來處置，市長陳其邁前於2021年11月11日召開記者會說明，城中城大樓經三大公會聯合鑑定為危樓須立即拆除，市府將依法公告強制拆除，並提出「公益性跨區區段徵收」方案，將城中城街廓改建為公園，視為鹽埕舊城區新生的起點；另以七賢國中舊校址東側約1.2公頃土地，做為區段徵收抵價地及社會住宅基地，保障原住戶及所有權人之居住權及財產權。

「公益性跨區區段徵收」的方案，可以取得社會住宅用地，讓無房無地者可優先安置於新建社宅、有房者可依重建造價以一坪約11.4萬元領取救濟金。領取救濟金後，如無房屋者，可入住社宅；而土地所有權人則可選擇領取現金或配地於七賢國中舊址，充分保障相關權益人的居住權及財產權。



為了讓所有權人能夠更加了解「公益性跨區區段徵收」的方案，市府地政局前於11月15日起寄出問卷調查給390位土地及建物所有權人，經過2周的訪查，已回收324位意願調查表，回收率高達83％，顯見所有權人對本案關心。



區徵方案範圍內土地所有權人共118人，同意區徵者95位，超過80％；若以土地面積統計，同意之面積總計亦超過80％。而對於城中城有屋無地屋主的權益情形，市府也詳予考量，依據都市更新條例，建物係依據現有價值(殘值)估算，若採區段徵收方案，將依高雄市拆遷補償自治條例，建物得以重建價格約11.4萬/坪之單價救濟。經意願調查結果，市府的區徵方案已獲得大多數所有權人的支持。



透過本次問卷調查結果可以看出，超過8成所有權人同意高雄市政府對於城中城跨區區段徵收政策的認同與支持，在拜訪民眾過程中，經過市府地政局挨家挨戶不斷的溝通，詳細向所有權人解說化解其疑慮，進而獲得高比例所有權人的認同，對於其餘相關所有權人，地政局仍會繼續溝通，爭取支持。



後續市府將在12月透過都市計畫變更，將城中城現址變更為鄰里公園，而面臨城中城大樓周邊第一排建築物亦一併進行牆面整建維護更新，蛻變為鹽埕舊市區新生的起點。愛河對岸的七賢國中舊校址，也將做為區段徵收抵價地配地及社會住宅基地。市府並與國家住宅及都市更新中心合作，將興建600戶社會住宅，優先供城中城大樓無房屋所有權的住戶租住，以保障相關權益人的居住權及財產權。新建社會住宅臨近幸福川而居，區位環境佳，且未來將引入日照中心、共享青創空間等供鄰里使用，以維持社區良好互動。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

桃園捷運綠線動工發酵中，最直接受惠的是桃園區、八德區與蘆竹區，對於週邊的發展有正面的效應，近兩年沿線房價都是正成長，又以中正藝文特區兩側的G11展演中心站與G10大興西路漲幅最高，八德區的大湳站、建國站及八德站也都有6~9%不等的漲幅，分佔前3、5、6名。

第一期預計2025年完工

桃園捷運綠線由八德區建德路起，經八德、桃園、蘆竹及大園等區，串聯台鐵桃園站，與機場捷運銜接，共21座車站，全長27.8公里，第一期預計2025年完工。沿線當中，身價最高貴的區域，非中正藝文特區莫屬，有G11展演中心站與G10大興西路一前一後設站，是桃園鑽石地段。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧指出，中正藝文特區是許多精英企業主置產的首選區域，一直都是富人區的代表，房價穩定在3~4字頭間，捷運站周邊平均房價也來到每坪28.4、28.5萬元，是沿線房價最高的區域。

該區除有桃園捷運綠線加持外，桃園總圖書館也在興建當中，規劃圖書及電影的複合式文藝空間，挑戰全台最美的圖書館稱號，預計2022年7月完工，人口及機能不斷進駐之下，帶動房價增長，近兩年漲幅高達13.6%、13.1%，也是沿線漲幅最大的區域，藝文特區周邊房市始終是民眾搶進熱區。

大湳站可轉乘三鶯線

G04大湳站位於大湳商圈，且鄰近大湳森林公園園區，區內尚有大湳市場、國民運動中心，以及G04未來將與三鶯線延伸段交會，加上市府預定在站體周圍，開發總產值達35億元的捷運聯開大樓，區域房市可望受惠，潛力十足，近兩年有9.2%漲幅，居於第3。

八德擴大重劃區內G01八德站以及鄰近的G02建國站，房價相對親民，且重劃區內有10餘座公園，綠覆率高，居住氛圍佳，還有舊市區便利的生活機能，台灣房屋八德興豐直營店店長崔文祥表示，後續規劃有青少年活動中心、非營利幼兒園、公托中心等建設，對於周邊住宅更添利多。

八德擴大重劃區現階段有國道2、3號，還有可搭乘到土城至永寧的公車線，南來北往相當便利，未來將有接續綠線延伸至台鐵中壢車站以及延伸至大溪，交通機能佳，吸引許多民眾置產，使得八德站、建國站近2年分別有6.4%、8.2%的漲幅，居於第6及第4，表現相當不錯。

陽明公園站房市熱

台灣房屋桃鶯直營店店長陳建豪指出，G06陽明公園站位於桃園後車站，區域最大優勢在於前站土地利用幾乎飽和，當台鐵地下化後，很有機會成為炙手可熱的黃金區域，加上後站擁有延平、陽明及玉山3大公園綠地環境宜人，以及建國國中、建國國小及陽明高中學區加持，成為民眾搶進的原因，近2年有7.8%的漲幅，佔居第5。

江怡慧指出，目前施工期難免要面臨不便的陣痛期，交通的黑暗期，待完工時就是受惠的開始，進而帶動店面商家的發展，綠線周邊住宅也成為民眾購屋選購熱區。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據最新聯徵中心統計資料顯示，第三季房貸新增 4 萬 1890 件，受到疫情干擾，樣本數較第二季減少約 6500 件，不過第三季新增房貸「2 高 1 低」，平均房價 1154.5 萬元，平均授信額度 836.6 萬元，雙雙改寫歷史新高，房貸利率則追平去年第四季新低的 1.45%。

除了全台房貸出現「2 高 1 低」走勢，六都剩下台南市、桃園市、高雄市房貸案件，鑑估金額還不到千萬元，台南市第三季的房貸案件鑑估金額 890.3 萬元，桃園市 978.1 萬元，高雄市 954.1 萬元，以目前持續攀升的房價趨勢來看，後續桃園市、高雄市的平均房價可能也將邁過千萬元關卡。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年疫情 7 月底才開始從三級降為二級，房市從 8 月開始增溫，第三季的聯徵中心房貸資料，可能還反映這波疫情解封初期的房市復甦狀況，因此平均房價雖然創下新高，但此季增加幅度並不顯著，後續可能還會攀高。

聯徵中心資料顯示，今年第三季台北市房貸案件平均鑑價 2318.9 萬元，其次則是新北市的 1348.4 萬元，新竹縣 1185.2 萬元，台中市 1129.8 萬元，新竹市 1126.1 萬元，不到千萬元則有桃園市、高雄市、台南市，房貸利率最低則是台北市的 1.41% 與新竹縣的 1.41%，最高則是台中市的 1.48%，房貸平均成數最高是新竹縣的 75.99%，最低是台北市的 71.03%。

曾敬德表示，從去年疫情第一季爆發以來，房價就持續攀升，加上今年通膨、造價上揚的議題發酵，房價又向上漲了一波，以目前的房價水準，以前一般家庭可能 20 年期房貸，還可以維持每月房貸負擔佔收入的 1/3，但漲到現在可能要申請 30 年期的房貸，才能維持每月房貸負擔佔收入的 1/3。

台北市室內設計裝修公會理事長戴源昌就說，裝潢工中，以鐵工和水泥工最缺，尤其現在年關將至，需求更高，以這兩種工人來說，薪資已經喊漲3成，戴源昌點出，雖然裝潢工起薪比室內設計師高，但因為是勞力活，普遍年輕人不願投入，應該從技職教育開始改善，否則若缺工問題不解決，未來3到5年後，民眾的裝潢費可能要翻倍漲。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台積電熱潮席捲苗栗頭份，除預售案價穩踩2字以上，中古屋也被帶動直直漲，根據東森房屋指出，原先頭份的房子，是賣不掉都先轉成出租房，現在台積電設廠這波熱潮一上來，帶租約一起都賣掉了，去化速度飛快，目前中古市場開始惜售。

東森房屋頭份建國加盟店店長林俊延表示，台積電土建工程已完成9成，目前預計年底可開始營運，除工作機會增加之外，房地產市場也帶動驚人，光中古屋市場疫情前後就漲了20％左右，尚順育樂世界周邊新建案，剛開案3個月，開價已經調了6到7萬之多。



林俊延進一步說明，疫情之後頭份的中古屋沒有很好脫手，多半都是先轉成租屋收益，這一波風起，原本持有的都賣得差不多了，目前中古屋要轉手的量非常少，換房的客群也少，因為漲得太快，怕賣掉還沒買到其它房子，價格又漲上去了，這種熱況是頭份聞所未聞的。



林俊延說目前頭份發展比較蓬勃的就是尚順百貨周邊、中央路周邊、還有頭份運動公園附近，尚順周邊已有寶佳建設進駐，預計分三期建造約分為11區總計約3000戶，目前已交屋約一半戶數，產品以三房為主，七、八年前還開價一坪14萬，現在都已經開到20萬以上了，頭份15年以上的中古大樓，房價也已經站上15萬。



頭份運動公園周邊的，目前也都是以大樓為主，林俊延說，這邊因為主打綠地公園，新建案開價較高，大概是23萬左右，運動公園周遭更是開價到25萬，另外中古屋市場，走高端產品線的上品苑，已有6年屋齡，轉手開價已經喊到一坪28萬之高。



林俊延分析，因為現在頭份中古屋不好找，且目前購買主力八成是外來客，外來客入手預售屋較多， 加上未來可預期的市場面，新案一坪是一定會超過25萬，至於要站到3字頭，則要看是不是有外地大建商要打高端市場才有可能，如果是本地建商，是開不到這麼高的價格，短期內頭份要站到3有難度。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新北住都中心為方便社會住宅承租戶入住，近日表示將在新北市土城明德、三重五谷王2處青年社會住宅，試推「傢俱租賃」服務，租客可依據自身需求，自由選配傢俱，省下挑選傢俱的時間與精力，輕鬆入住社會住宅。

新北住都中心表示，以往全棟式的大型社宅，在民眾承租時僅附有冷氣、熱水器、抽油煙機、廚具等基本設備，並無提供衣架及衣櫥；透過「傢俱租賃」服務，除能滿足租客使用需求，更可以透過「以租代買」的方式，免去未來丟棄傢俱煩惱，並降低環境負擔，為環保盡一份心力。

傢俱租賃配套方案 月租1,395元起

新北住都中心表示，本次試辦的「傢俱租賃」方案中，1房型月租金自1,395元起、2房型自2,290元起、3房型自2,990元起，即可享有包含沙發、茶几、電視櫃、雙人床架、衣櫥等傢俱配套組合，除傢俱數量會依房型配置外，民眾也可依照自身洗好，增減欲租賃的項目或數量。

新北住都中心指出，若在傢俱租賃期間，租戶想「轉租為買」，廠商將會依照傢俱已租賃時間，提供相對應的折扣優惠；但若承租的傢俱有結構損壞、無法使用或無法歸還等情形，租客需自行負擔賠償責任。新北住都中心表示，目前土城明德、三重五谷王青年社會住宅已完成第一次招租，預計今（2021）年底前便會通知承租戶看屋，預計明年1月開放入住，屆時2處社宅的首批租客，便可體驗「傢俱租賃」服務。