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金管會為強化銀行對不動產授信風險控管，近日宣布將銀行辦理不動產業的「保證業務」一併列入銀行內部控制及稽核制度規定，未來「保證業務」與「建築貸款」兩者須合併檢視集中度，若有銀行集中度比率增加較多，必須依金管會要求，自行提報改善計畫及控管措施。

依據現行《銀行法》第72條之2規定，商業銀行辦理「住宅建築及企業建築放款」總額時，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售總額30％，此規定向來被視為不動產授信的「天條」。不過，目前該規定並未規範不動產保證，因此建商若想籌資蓋房，除了向銀行申請建築貸款以外，還可以透過銀行保證業務，規避銀行內控要求。

納管不動產保證業務 堵「打炒房」漏洞

為避免不動產保證業務成為中央「打炒房」漏洞，金管會近日拍板，將該業務列入銀行內部控制及稽核制度規定，並要求銀行內部稽核單位應將其列為查核重點。金管會表示，截至今（2021）年6月底止，全體銀行辦理「建築貸款」加計「不動產業保證」占放款及商業本票與公司債保證總額約9.45％，金管會未來將共同檢視國銀辦理不動產業「保證業務」合併「建築貸款」的集中度，加強授信風險管控力度。

金管會指出，銀行辦理不動產授信業務，應落實執行授信5P原則，避免信用資源流入非實質需求，並應依據自身風險承受度，對整體不動產授信業務進行授信限額及集中度控管；目前金管會已陸續要求國銀實施相關管控措施，期待此方針能健全金融機構不動產授信業務管理，協助維持金融穩定。

台南市各項建設持續推動，房市前景佳，帶動土地市場熱度。台南市地政局近日辦理今（2021）年第2次市地重劃區抵費標售作業，共釋出6筆土地，吸引44封標封競標，最終6筆土地全數標出，標售總金額約4.53億元，整體溢價率達56.83％。

台南市長黃偉哲表示，本次市府招標土地，位於永康區及新營區，區位條件優越，成功獲得市場青睞，期望得標者能善用土地資源，規劃符合市場需求的建案或建設，帶動台南市發展。黃偉哲說明，本次標售收入將優先償還開發成本及銀行貸款，其餘盈餘則將用於推動公共建設，提升台南市民生活品質。

17組人馬搶標 新營重劃區單價直逼4字頭

本次台南市政府推出的6宗標案，有5筆土地位於永康物流及轉運專區重劃區，餘下1筆則位在新營長勝營區市地重劃區。台南市地政局長陳淑美表示，永康物流及轉運專區重劃區鄰近永康交流道、國道8號、台1線省道，區內設有約9.5公頃的物流及轉運服務設施專區，可供郵政、旅館、餐飲等產業進駐；因交通條件優越，市場投標意願高昂，5筆土地共吸引27封標封競標，且全數順利標出，每坪得標單價約落在19.09萬至31.62萬元之間，整體溢價率達36.57％。

至於新營長勝營區市地重劃區部分，因位處新營市中心，且鄰近國道1號新營交流道，周遭生活機能良好、公共設施完善，故本次台南市政府推出的長勝段6地號商業區土地，同樣吸引市場瘋搶，共有17組人馬競標，最終每坪標脫單價達39.99萬元，溢價率高達91.15％。

近來高雄投資消息頻傳，帶動房價快速上揚。為爭取將青年留在高雄，高雄市府和中央將興建社會住宅的目標數量上修至1萬戶，並於市議會備詢時預告，將放寬社會住宅的承租資格，開放60％予青年族群申請。

為滿足青年居住需求，高雄市青年局日前指出，目前該局正與都發局積極討論，依《住宅法》第4條及《高雄市社會住宅出租辦法》第4條規定，提供一定比例的社會住宅予符合資格的青年入住，初步鎖定目標包括正在興建中的苓雅凱旋青樹社宅與三民新社宅等，期望能藉此協助青年在高雄安居。

陳其邁：加速達成萬戶社宅目標 解決居住需求

目前高雄除台積電將進駐楠梓區擴廠外，尚有橋頭科學園區、亞灣創新園區等產業園區正如火如荼開發當中，雖為高雄挹注巨大投資動能，卻也使當地房價不斷狂飆。為減輕青年族群居住負擔，高雄市長陳其邁表示，後續高雄市政府將針對社會住宅興辦計畫進行調整，全面檢視社會住宅的入住資格，並放寬條件，提供高雄就業青年承租。

陳其邁透露，目前市府規畫調整方案，將保留40％的社會住宅比例，提供中低收入戶等經濟弱勢民眾承租，其餘60％則將開放給青年申請入住，預計近期公告放寬版本。陳其邁也承諾，高市府後續將加緊興建社會住宅，全力達成1萬戶的目標，解決市民居住需求。

為解決台北市老舊建築物屋頂漏水問題，台北市建管處於今（2021）年11月25日公布修正《台北市免辦建築執照建築物或雜項工作物處理原則》第2點第13款規定，允許樓高在7樓以下、屋齡達20年以上的老舊建築物於屋頂平台建造斜屋頂，並將棚架高度限制由原先的1.5公尺，放寬至2.1公尺。上述規定即日起上路。

台北市建管處長劉美秀表示，考量老舊建物頂樓常漏水，台北市政府自2006年起規定，頂樓住戶只需取得直下方所有權人同意書，並經過專業技師認證安全無虞，即可在屋頂平台搭設1.5公尺以下的防漏水棚架，改善漏水問題。

放寬頂樓棚架高度規範 降低裝設難度

劉美秀指出，因原先規定的屋頂棚架高度僅有1.5公尺，導致住戶無法正常使用屋頂平台空間，常造成民怨，也使頂樓住戶難以取得同棟其他住戶願意加裝棚架的同意書，甚至有住戶未經申請，便擅自違法搭建棚架。為解決上述問題，台北市政府參考各縣市相關規定後，決議將於屋頂平台設置的棚架高度，放寬至2.1公尺，期能減輕住戶裝設防漏水棚架的難度。

劉美秀強調，雖台北市政府已修法放寬屋頂棚架規定高度，但仍維持屋頂平台四周不能搭設壁體、臨道路側須留設避難空間等規定，民眾若未遵守相關規範，或未依規定向台北市建管處提出申請，即自行加蓋者，均會被視為違建，遭勒令拆除，請民眾務必留意。

「人行立體連通系統」在「台北市東區門戶計畫」中，被視為塑造南港地區宜居環境的重要措施之一，該連通系統途經之處，無論是公共建設，還是私人開發案，都須配合完成這條全長約3.56公里的空橋。

在此願景之中，這條全年開放的系統，由東至西，將串聯南港展覽館、南港車站，乃至於北部流行音樂中心，整條軸帶包含一般住宅、社會住宅、百貨商場、會展場館、辦公空間，以及大眾運輸，幾乎將個人的不同性質日常活動，都連結在一起。

空間立體　增加利用及移動效率

住展房屋網企研室指出，「空橋」其實是一種「空間立體化」的都市設計策略，這樣的策略，在20世紀後，成為國際主要城市的發展主流。

一方面，人口、屋舍及既有建設過多、素地不足，城市空間已經很難繼續橫向擴展；另一方面，「緊湊城市」的規劃趨勢也在近年興起，相較於不斷地往外蔓延，在保留足夠開放空間、滿足不同生活需求的前提下，將開發集中在特定區域，反而能減少資源的過度耗損。

「空橋」就是在「空間立體化」的背景下出現的產物。不過，其實「空間立體化」的形式非常多樣。在一般的居住、辦公層面，向上蓋高樓、向下挖地下層，能讓人口集中在同一基地、但立體分散在各層樓，增加土地利用效率。

而在「移動」方面，地下連通道、「走在半空中」的空橋、天橋，乃至於軌道、快速道路的地下化、高架化，則讓「移動」多了不同層次的可能性，行人、汽機車、捷運可以在不同「樓層」平行移動，不會成為彼此的障礙。

天橋出入占空間　空橋把點連成網

值得注意的是，過去常見的人行天橋、地下道，的確也是提供立體化移動的重要交通設施，不過，住展房屋網企研室指出，和近年興起的「空橋」不太一樣的是，該類設施常是「點對點」的：在平面層設置出入口，進入第二層（或地下層），穿越馬路後，再來到另一處平面層。

但是這種出入口一般來說，會佔用不少道路（尤其是人行道）空間，城市中這種「點對點」的設施一多，反而讓平面空間無法被有效利用。這時「空橋」的使用，便能大幅解決這樣的問題，因為空橋的出入口通常是設置在建築物的二樓以上，並不會佔用到平面空間。

而且，相較於天橋的點對點「連結」，空橋所構成的，還是是一種「網絡」，像是東區門戶計畫中規劃的空橋，就是由休閒、辦公、居住、交通等不同生活機能交織出來，甚至還有引導消費人流的附加作用；相較於天橋滿足有目的性的「移動」，空橋或許可能成就日常生活中、不一定具特定目的的「漫遊」。

雖然東區門戶計畫中的「人行立體連通系統」，目前僅有經貿段、北流一帶完成零星數條空橋，但住展房屋網企研室認為，當前的規劃已經讓我們對未來的城市可能性，又多了一層想像。

各都地政局陸續公告買賣移轉，中南三都，2021年11月買賣移轉棟數較上月相比都有大幅度回升，高雄市以4715棟拿下10年來同期最高交易量，月增15.6％、年增26.1％，台南市則以2227棟的成績創下15年來同期最高，月增為8.2％、年增7.7％，南台灣整體交易量明顯回穩，台中區則有4762棟的表現，雖月增達到8.8％，但相比2020年同期還是稍跌8.3％。

東森房屋研究中心副理謝欣亞指出，延續上個月的好表現，台南交易持續回穩，依舊拿下同期新高，觀察台南各區移轉，安南區持續發熱，以322棟那下台南區第一，月增幅達到17.1％，而在9月暴衝的仁德區，繼10月熱度退燒之後，本月再度上揚，來到174棟，而上月交易量第一的永康區，則有稍微滑落，本月成績292棟，月減50棟。

而高雄本月以4715棟為近10年同期最佳紀錄，根據數據顯示，鼓山區以442棟，月成長121棟，月增幅37.7％拿下高雄成長量第一，謝欣亞表示，鼓山區自2021年9月開始，從198棟開始飛速成長，應是被交屋潮影響，該波熱度會持續到年底，而三民區、鳳山區也各以694棟與517棟拿下高雄交易量前二寶座。

謝欣亞表示，相對於南高的好表現，台中區雖以4762棟的表現，月增達到8.8％，但相比2020年同期還是稍跌8.3％，整體看來以北屯區的破千交易量大幅拉抬了整體，北屯區本月交易量達到1001棟，較上月成長357棟之多，創下歷年新高，北屯是未來為中台灣娛樂核心重鎮，多項利多的狀況下，市場火熱，並有大批預售屋交屋再轉手的情況發生，拉抬了北屯區整體的交易量。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

據台北市建管處統計，截至今（2021）年10月底，台北市共有77件經鑑定為「須拆除重建」的海砂屋，合計量體達4,045戶，其中有35件已超過停止使用期限，非經延展不得使用。台北市建管處表示，已逐一清查未循相關規定辦理暫免罰鍰且持續使用之建築物，並依法對違反規定的房屋所有權人，處以新台幣5,000元以上、6萬元以下罰鍰，警示建物所有權人應儘速拆除建物，並積極整合、推動重建。

台北市建管處長劉美秀表示，為協助海砂屋重建，台北市政府於1997年訂定《台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例》，該條例自實施至今已多次修正，確保其能與時俱進；劉美秀說明，本次北市府裁罰部分海砂屋建物所有權人，主要目的為加速危險建物的拆除作業，期望經市府列管的海砂屋能順利重建，讓住戶享有安全的居住環境。

鼓勵拆除危險建物 北市府每戶補助20萬

劉美秀指出，只要是經台北市政府公告列管為須拆除重建的海砂屋，除可減免房屋稅外，於申請重建時更可依照原建蔽率、原容積率進行重建，並放寬原容積率或原總樓地板面積30％，以保障住戶權益。經公告須拆除的海砂屋，在完成拆除作業後，每戶將獲得20萬元補助；若是經鑑定為「加勁補強」者，只要在指定期限內，依鑑定報告完成加勁補強或防蝕工程，每戶也可獲得10萬元補助。

此外，為加速危險建物重建，台北市建管處每2年便會邀集3大公會，針對被列為「須拆除重建」達3年以上的海砂屋進行現勘，判定是否達優先強制拆除標準；另為協助海砂屋屋主整合更新，台北市政府依法將經鑑定為「須拆除重建」的海砂屋基地，劃定為更新地區，將都更同意門檻降低至一半以上，期望能透過行政協助，縮短海砂屋都更改建時程。

新竹縣竹北市房市火熱，銷售亂象層出。新竹縣政府指出，近日有媒體以「竹北房價驚見每坪80萬開價」為標題，報導某房屋網站上一戶屋齡4年、總面積約166.7坪的頂樓戶天價求售，遭民眾投訴誇大不實；新竹縣政府介入調查後，認定該案有擾亂竹北房市行情的疑慮，依《公平交易法》規定，將仲介公司及報導媒體一併移送公平交易委員會認定裁處。

計算有誤 每坪開價高報逾20萬

新竹縣消保官靳邦忠表示，經調查發現，報導中提到的待售物件，為新竹某建案的第二期產品，已由建商售出，目前委託給台北市某仲介公司銷售。原建案負責人到場說明時指出，該頂樓戶建物主面積約166.7坪，另有約58坪的露台，以及4個10坪的平面車位；若將露台以市價三分之一計算（約等於19坪），則該戶合計權狀總面積約225坪，以房屋網站上1.34億元的總價推算，每坪開價僅約58萬元左右，並非媒體報導的「每坪80萬元」。

仲介公司負責人則表示，房屋的開價為屋主自行訂定，雖仲介公司有向屋主反映開價過高，但身為被委託方，也只能被動接受，而該戶房屋委託至今已滿3個月，目前仍未售出。針對仲介公司解釋，靳邦忠質疑，此案為該仲介公司首次承接竹北市的委託，就遭到媒體大肆報導，且報導中對於建案開價的算法明顯背離市場行情，明顯有違常理。

聳動報導影響市場 仲介、媒體遭移送公平會

靳邦忠說明，依《消費者保護法》規定，業者於提供服務時，應提供消費者充分與正確資訊，及實施其他必要消費者保護措施；另根據內政部公告的「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，仲介業者應於簽約前，據實提供近3個月成交行情，供委託人作為訂定售價的參考，若因仲介或代銷業者的故意或過失行為，導致交易當事人受到損害，業者須依《經紀業管理條例》規定，負連帶賠償責任。目前新竹縣政府已將該仲介公司移送公平會認定裁處。

另針對媒體報導，新竹縣地政處表示，媒體為社會公器，若報導內容與事實不符，除誤導民眾外，更將重創媒體公信力；目前新竹縣政府已將撰寫該篇報導的媒體，依照《公平交易法》第21及25條第5項規定，移送至公平交易委員會進一步釐清，若該篇報導經認定有「引人錯誤」、「影響交易市場」等嫌疑，將有可能被處以5萬到2,500萬元不等的罰鍰。

台南市政府擬定「台南市房屋稅徵收率自治條例」修正草案，即俗稱的「囤房稅」，呈送至台南市議會審議；該修正案的黨團協商版本，於近日獲台南市議會三讀通過，將於明（2022）年7月1日正式上路。

台南市財稅局表示，待囤房稅實施後，未來持有1戶非自住房屋者，在課徵房屋稅時，仍維持原先1.5％稅率；持有2至3戶者，適用稅率由1.5％調高至1.8％；持有4至5戶者，稅率調升為2.4％；持有6戶以上者，則適用3.6％的房屋稅率。

規劃配套措施 避免重稅傷及無辜

台南市財稅局強調，本次將房屋稅徵收率改為累進稅率課徵，是為提高多屋族的房屋持有成本，若本人、配偶及未成年子女，全國持有房屋合計3戶內，仍適用1.2％自住房屋優惠稅率；另為避免囤房稅傷及無辜，該修正草案針對非屬囤房性質的房屋，及可能發生的租金轉嫁問題，均已設計相關配套措施。

與台南市政府提出版本相較，獲三讀通過的黨團協商版本，於稅率級距上明顯較寬鬆。台南市財稅局表示，由於市議會放寬稅率級距，囤房稅的影響人數，將由原先預估的3.9萬人，大幅下修至9千餘人，恐使抑制炒房力道不足。但財稅局也表示，囤房稅修正草案得以闖關成功，已展現台南市政府欲平抑房價的決心，期望透過地方與中央政府攜手合作，讓房市回歸健康發展的基本面。

有關議員關心果貿社區大樓安全，高雄市長陳其邁2021年11月29日答詢時表示，市府立場是安全第一、審慎以對，如防火避難設施有問題，將會影響現場救災及人員逃生動線，因此市府會根據會勘後的整體狀況與當地居民及管理委員會進行協商，在安全的前提下運用替代方案調整改善對策。此外，針對後昌路上老舊集合住宅都更議題，陳其邁強調，短期內將優先處理建物結構鑑定、改善居住環境，後續再辦理都市更新。

針對中油宿舍讓售問題，陳其邁指出，中油與承租戶之間的歷史因素錯綜複雜，造成兩方意見差異甚大，而府站在都市更新的角度，會協助居民安身立命、改善居住環境，他並承諾至當地傾聽民意，持續努力與中油洽商相關可行方案。



議員建議設立「都會區原住民日照中心」一事，陳其邁表示，現行中央與地方政策皆以國中學區為原則推動日照中心，市府對於原住民族朋友的照顧盡心盡力，他也責成史哲副市長召集原民會、社會局、衛生局盤點現有資源及日照中心量能，考量語言、文化、部落等不同民情之差異，將調查各區需求，評估特定區域試辦都會區原住民日照中心。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】