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▲位在台北市大安區精華地段的「信維住宅」，已有50年屋齡，外觀和內部設備相當老舊，急需都更改建。（台北市都發局提供）

位在台北市精華區塊的信維住宅，因屋齡老舊、外觀缺乏整理，被稱為都市之瘤，雖居民希望透過都更重建，但因產權複雜，過去幾年都難以整合，台北市政府公辦都更2.0於日前進注射點，希望能協助凝聚共識，加速老宅重建。

信維住宅是台北市22處整建住宅之一，位在信義路四段和大安路交叉口西側，於1971年完工，興建地上6層、地下1層，歷經50年，居住空間和公共設施已不符合目前需求，建物也相當老舊，但因信維住宅有490個單元，所有權人數眾多，過去也有民間業者想進場整合，但最終仍未達成更新門檻。

台北市更新處科長胡如君表示，台北市自2020年公布公辦都更2.0試辦計劃後，也在今年3月4日啟動信維住宅公辦都更2.0專案，歷經8個月努力，目前已回覆有意願參與者超過6成。

胡如君表示，為協助民眾了解都更重建相關權利義務，更新處與都更中心先於11月初邀請社區組織前往大同區斯文里三期進行案例參訪及經驗交流，市府的公辦都更2.0也駐點信維整宅，提供住戶諮詢服務。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

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近期隨著「城中城」大火議題，建築物安全問題再度受到關注，民眾該如何審視自己住家是否安全？台北市建管處提供兩大類資格評估，只要是在都市計劃範圍內非經目的事業主管機關（文化局）指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物，符合「危險」、「老舊」兩資格之一者，就適用危老條例，可申請重建。

一、危險資格：

1.經建築主管機關（都市發展局）依法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

2.經結構安全性能評估結果未達最低等級者。

二、老舊資格：

1.屋齡30年以上，結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益者。

2.屋齡30年以上，結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，未設置升降設備者。

台北市建管處處長劉美秀表示，辦理危老有三大流程，1. 確認適用條件，2. 報核重建計劃，3. 申請及核發建築執照。不過所有階段最困難的是取得建築物的所有權人100%同意，想要推動危老重建，住戶的團結最為重要。

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台北市老屋屋齡超過40年建物比率40.39%，為六都最高，更有高達70.58％的建物屋齡超過30年，劉美秀表示，危老最大特色就是「快速通關」、「獎勵明確」及「稅捐優惠」，提醒想危老重建的居民，申請及相關獎勵措施是有申請期限，務必要在期限內提出申請。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

期隨著城中城大火議題，建築物安全問題受到關注，你知道建築物是可以自救的嗎？近年來防災意識提升，消防設備及救災觀念日益進步，對新建建築物的各項法令規定是更加嚴謹，確保災害來臨時，靠建築物本身的安全設計，能有效增加救援時間，更能保障住戶安全。

據統計台北市老屋屋齡超過40年建物比率40.39％，為六都最高，更有高達70.58％的建物屋齡超過30年(資料來源：2020年第46週內政部統計通報)。另外至2017年推動以來，台北市危老重建計畫申請量756件及核准率83.72％也是全國之最，推案量逐漸成長。只要你家是都市計畫範圍內非經目的事業主管機關(文化局)指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物，且符合下面二類資格之一者，就可適用「危老條例」申請重建：



危險資格：

■經建築主管機關(都市發展局)依法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

■經結構安全性能評估結果未達最低等級者。



老舊資格：

■屋齡30年以上，結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益者。

■屋齡30年以上，結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，未設置升降設備者。













 

另外辦理危老有三大流程，1.確認適用條件，2.報核重建計畫，3.申請及核發建築執照，了解這三大流程就能快速掌握建築物重建的過程！但建管處處長劉美秀也強調，所有階段，最困難的是取得建築物的所有權人100％同意!想要推動危老重建，住戶的團結最為重要。



最後，劉美秀處長表示危老最大特色就是「快速通關」、「獎勵明確」及「稅捐優惠」，再次呼籲了解三大流程及二類資格的市民朋友們，危老重建申請及相關獎勵措施是有申請期限，如果有計畫申請，務必要在期限內提出申請喔！

 

桃園市長鄭文燦2021年11月28日前往桃園區，出席「中路一號社會住宅入住茶會」時表示，中路一號可供169戶入住，目前入住率約9成，1、2樓將進駐店鋪與辦公室，包括中高齡就業服務中心、社區心理衛生中心，同時因鄰接司法園區，將以社區共享的理念，提供部分辦公室讓鄰近律師事務所申請。鄭文燦也說，中路一號有四成政策戶，六成一般戶包括安置正光警察宿舍的退職人員，中籤率12％，代表需求率高，市府將持續努力增加社宅數量，盼提供多元友善、隨到隨辦的服務，讓入住民眾安心快樂過生活，也讓社宅成為幸福的代名詞。

鄭文燦指出，市府於2021年10月成立地方層級、專責服務社會住宅的法人機構「桃園市社會住宅服務中心」，並建置「智慧社宅APP」讓住戶可以一指申請修繕、繳費、預約社宅公共空間、意見反應等食衣住行育樂功能，目前社宅中心已接軌中路一號等4處共1,153戶社會住宅之營運，更將於12月1日首次開辦「隨到隨辦」服務，並預計2022年將累積為約4,000戶居民提供專業服務。鄭文燦說明，社宅中心發展友善貼心服務，包括二手市集、課後照顧、社宅讀書會，盼讓社宅住戶享受最優質的服務與生活空間。未來中路三號、中路四號社宅也將設置青電商創業基地及青創中心，並規劃幼兒園公托中心等，為民眾提供優質居住空間。



鄭文燦談及，桃園社會住宅逐漸成形，總共規劃1萬2,000千戶，包括12處4,000戶由中央負責，38處共8,000戶由地方負責，且若與農水署合作，或都市更新分配到新的社宅，將持續滾動增加數量。其中市府已啟動興建30處，目前4座營運中，啟用數1,153戶，2022年則預計達13處共4,000戶可完工並持續入住。鄭文燦說，桃園已累積許多社宅興建經驗，且興建上均採綠建築、智慧建築，並屢獲獎項，另外導入以租代買傢俱、家電的設置方式，讓住戶報修方便，希望此模式成為主流。



桃園市社會住宅服務中心執行長謝委呈表示，過往桃園社會住宅由住宅發展處進行一條龍式管理，為提供社會住宅更優質的服務，市府特別以行政法人的方式成立桃園市社會住宅服務中心，並委託營運50年。未來社宅中心將以企業方式經營社會住宅，並擁有更多彈性資產、且能提高營運效能及居家品質，工作包括入住前的公告、招租、選屋、看屋、簽約等以及入住後提供完善優質的服務，也歡迎民眾成為中路大家庭的一份子。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房貸產品多，哪一種才適合自己呢？如果看漲未來房貸利率，或是無法承擔房貸走升的族群，不妨可參考固定型房貸，每月的繳款金額固定，不用擔心房貸金額突然增加，挑選前要注意利率固定年限、違約條款，有沒有額外的手續費、帳管費等，才不會賺了利率卻賠了罰款，反而不划算。

不必擔心未來升息

房貸利率已長期維持低檔，接下來利率是否走升，是許多民眾關心的議題，固定型房貸顧名思義就是利率固定，可避免利率變動的風險，不用擔心當利率升息時，房貸金額提高，造成繳款上的困難，若以房貸金額1000萬元（本金不變的情況下）、貸款年限20年計算，每升息1碼（0.25%），1年房貸金額將增加近1.4萬元。

由於固定型房貸是由銀行承擔利率變動的風險，為降低風險，房貸利率會較指數型房貸高，不僅如此，還可能增加手續費、帳管費等方式來彌補風險，且約定提前還款的違約金，當借款人在約定期限內還清房貸，或是將固定利率轉為浮動利率時，都須繳交一筆違約金，這部分銀行不一定會主動告知，民眾若在簽約時詳閱合約內容，常見在提前還款時才發現這筆費用。

低利率時代不受青睞

但對於提前還款的認定，還有違約金多寡，各銀行規定不盡相同，永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，一般銀行大多收取還款金額的1%作為違約金，對於提前還款的認定，有的銀行比較嚴格，在約定的時間內，提前還1毛錢都不可以，多還錢就算違約，有的銀行只要留有違約金的金額不還清就好，有的銀行可以還清房貸，只要不塗銷抵押權即可，民眾在選擇固定型房貸前，要特別留意。

雖然固定型房貸可以避免房貸升息的風險，但同時也無法享有房貸降息時的優惠，較適合收入穩定，無法承擔任何房貸風險的族群，或是預期未來利率會升息的民眾，不過因近10年來房貸利率持續往下走，以往選擇固定型房貸的民眾，現在都十分後悔。

不過台灣的固定型房貸並沒有一價到底的產品，目前市場上沒有貸款年限全20年或全30年利率皆固定的產品，陳俊宏表示，10年前還可以見房貸前5年利率固定的產品，後因為房貸利率持續下滑，固定型房貸不受民眾青睞，這類產品自然愈來愈少。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

為解決高房價問題，財政部近日邀集六都與新竹縣、市等8個特定地區的地方稅稽徵機關，共同探討推動地方囤房稅的可行性。會議結束後，除高雄市政府率先表態欲跟進台北、台南，推行囤房稅外，桃園市政府也表示將著手擬定「房屋稅徵收率自治條例修正草案」，對市內多屋族祭出重稅。

桃園市長鄭文燦表示，桃園市於2015年制定徵收率自治條例規定，將非自住用房屋稅率調整為單一稅率2.4％，據桃園市政府統計，該規定施行至今，桃園市持有多戶非自住房屋者比例已逐步減少；為加強落實居住正義，鄭文燦表示，後續桃園市政府將研議把現行針對非自用住宅的單一稅率，調整為差別稅率，藉此提高囤房大戶的房屋持有成本。

審慎評估修法影響 避免重稅傷及無辜

桃園市稅務局長姚世昌指出，目前全台僅台北市、宜蘭縣、連江縣的房屋稅，是按戶數採差別稅率課徵，桃園市雖為單一稅率2.4％，但與多數縣市仍按法定稅率1.5％課徵相較，已相對具備抑制囤房功效。姚世昌表示，後續桃園市可配合跟進推行囤房稅，但須經過審慎評估，避免重稅傷及無辜。

桃園市稅務局表示，該局將著手蒐集調查桃園市房屋持有情形、經濟發展、財政狀況等統計數據，並參考新北市、台中市、高雄市的政策走向，及目前台南市政府訂定的房屋稅差別稅率內容、議會審議情形，作為修法參考，待擬具房屋稅徵收率自治條例修正草案後，會儘速提案至桃園市議會審議。

近日央行總裁楊金龍說自己40歲才買房，年輕人可以先租房，但現實是殘酷的，假如晚一年買房到底會怎樣？根據「591實價登錄」調查，發現全台七都等各大重點都會區除台北市外，2021年與2020年相比成交總價中位數均是向上成長，然而大部分縣市成交坪數卻大幅縮水，最辛苦的莫過於新竹市，晚一年買房就差超過百萬，單價年漲幅3成，且坪數縮水超過10％，可見現在已是花更多成本但換取更小的空間的現象。

根據「591實價登錄」調查2021年大樓、華廈成交狀況與2020年相比，全台房價最貴的台北市，2021年成交總價略跌4.75％，但依舊穩住2千萬高水位，591房屋交易網新聞表示，台北市雖看似好像總價下滑，但其實是2021年成交坪數有近10％的縮水，跌破30坪，2021年買房只買的到27.6坪，若換算單價依舊是有4％的漲幅；新北市雖然價格略漲3％但是坪數也有2％左右的提升，跟各都相比為較正常的縣市，主因是新北市幅員廣大，還是有許多像是淡水、鶯歌1~2字頭低價區塊，漲幅沒有那麼明顯，民眾還可以往外圍區塊買到較大坪數。

桃園2021年交易量能還是集中在桃園、中壢等傳統熱區，不過一樣在像是航空城公共建設議題以及指標重劃區拉抬買氣，帶動整體房市成交狀況，成交總價中位數來到800萬，比2020年漲約10％。新竹縣市2021年房價飆漲不是新聞，畢務潔指出，本次調查七都之一漲幅最大的就在新竹市，晚一年買房單價就差122萬，但坪數縮水幅度也是全台之冠，竟有12.3％，可見要在新竹買房有三越，越來越難，買的越來越貴，住的是越來越小。

台中2021年迎來首條捷運綠線正式通車，帶動市區房市話題，2021年房價以較2020年成長約13％，除市區外，這波房市之熱也燒到外圍「山海線」，海線包括清水、沙鹿房市交易熱，不少大型造鎮新建案進場，也帶動區域交易狀況，山線部分過去台中縣縣政中心的豐原區，2021年中古屋交易熱絡，甚至傳出部分屋齡近30年的產品，經過整理有望成交站上2字頭，逼近2020年新成屋房價，令人咋舌。



南台灣2021年房市關鍵字只有三個字-「台積電」，護國神山設廠台南科學園區及高雄楠梓五輕等消息一出，建商、屋主看「積」不可失，狂喊漲房價「一日三市」的情形不斷，雖目前兩地總價中位數還尚在6百餘萬元，全台各大都會區最低，但未來補漲可能性不容小覷。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新北市「新莊區文德段公辦都市更新案」近日舉辦動土儀式，未來將由皇翔建設興建2棟指標性建築，預計2024年完工，全案除將重建新莊派出所、設置文化性服務設施及停車位外，更將結合老街及歷史建物「武德殿」做整體規劃設計，促進地方發展，也兼顧保留歷史文化。

依據內政部營建署資料，「新莊區文德段公辦都市更新案」於2012年10月31日公告招商，新北市政府與得標業者皇翔建設於2013年4月8日完成簽約，時隔8年，全案終於在近日正式動工。新北市財政局表示，該案在今（2021）年6月獲得核定，並於11月領得建照後，立即開工動土，預計可在2024年完工。

皇翔操刀 興建2棟指標大樓

新北市長侯友宜表示，本次「新莊區文德段公辦都市更新案」，位於新莊區新莊路、新莊路214巷、景德路及大觀街所圍街廓，總面積約2,278坪，後續將興建1棟27層、1棟33層，共計2棟的住宅大樓。侯友宜說明，該案基地鄰近捷運新莊站及新莊廟街商圈，生活機能便利，但原有巷弄狹小且建物老舊，期望藉由公辦都更方式，帶動地區發展。

據媒體報導，全案量體約400餘戶，待興建完成後，新北市政府將分回其中232戶房地，其餘將由國產署、農田水利署、私有地主及皇翔建設分回。侯友宜指出，「新莊區文德段公辦都市更新案」為翻轉新莊老城區的第一步，除可活絡當地發展外，也可提供更多開放空間予民眾，提升居民生活品質。

新北市經發局於近日辦理新店寶高智慧產業園區「育成中心」招商作業，投標期限為即日起至明（2022）年1月25日止，祭出最高5折租金優惠，期望以優惠租金，吸引育成機構、加速器等企業進駐，協助新北新創產業加速發展。

新北市經發局指出，「育成中心」使用空間約190坪，本次辦理招商是為引進企業育成或加速機構，與寶高智慧園區進駐企業合作，促進企業發展，並結合園區內試驗場域、檢測及展示中心，給予新創產業更完善的服務。

利用公益回饋空間 開闢11處創業據點

新北市政府表示，目前寶高智慧產業區已完成一期第二次招商作業，包括鴻海、華電聯網、美商太陽鳥等代表性研發企業，將陸續進駐。新北市經發局長何怡明指出，新北市政府持續提供空間予新創產業，目前已有「新北創力坊」、「新北市—亞馬遜AWS聯合創新中心」、「青創浮洲」等6處創業基地，未來也將利用捷運沿線公益回饋空間，預計新增5處創業據點。

新北市政府指出，透過引進加速機構進駐寶高智慧產業園區育成中心，不僅可給予中小企業輔導課程及顧問等資訊，更能舉辦媒合會、論壇、策展等大型社創活動，並輔導企業與學術單位合作，導入創新性、前瞻性技術研發與思維，加速新北新創產業育成。

▲瑞普萊坊29日發表2021年第3季「全球豪宅指數」，台北市僅差臨門一腳，漲幅仍守在1字頭，但已從上季的第10名超車到全球第7。（圖/取自GoogleMap街景）

瑞普萊坊29日發表2021年第3季「全球豪宅指數」，全球主要46個城市Q3有38個的豪宅價格上揚，平均年增率為9.5%，其中邁阿密擠下多倫多，以年漲26.4%一舉從上季的殿軍竄升為本季之冠，另外，首爾、上海、莫斯科、多倫多、舊金山漲幅也殺進20%大關，至於，台北市僅差臨門一腳，漲幅仍守在1字頭，但已從上季的第10名超車到全球第7。

萊坊國際住宅部主管Kate Everett-Allen認為，全球房市因旅遊限制的鬆綁、預期緊縮貨幣政策、加稅及房市降溫政策，使得各地豪宅市場不同調。以本季冠軍邁阿密來說，疫後的大空間需求、水岸住宅，甚至是佛羅里達州的低稅制，都成功磁吸遠距辦公者及大企業主遷徙至此。而韓國首爾的加稅、限貸措施不但沒有抑制豪宅價格，還因為庫存變少、預期漲價心理，將漲幅從19.6%推升到22.6%，從第四名晉升到第2。

反觀上季乘風破浪的中國豪宅本季卻因恆大危機、房住不炒政策，以及國內疫情重燃等因素而相形失色。另外，上季的冠軍多倫多除了因為明年即將課徵房產現值的1%空置稅，加拿大總理杜魯道也在選前發下豪語表示，若得競選連任，將施行兩年的外國人限購令，使本季豪宅從年漲27.0%緩降至20.5%，退居全球第5。

瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛表示，台北市漲幅仍守在1字頭，可見央行持續追加的豪宅限貸令效果並未顯著反映在市場，然而價格仍未超越2013年Q2的歷史高點。

回顧過去一年因為旅遊禁令，各國豪宅都以在地買盤為主，但鑑於各國緊縮貨幣政策，將會使得未來的豪宅買方將限縮為現金購置者，萊坊預期明年豪宅價、量漲勢會趨緩。

黃舒衛分析，台北市的豪宅今年7月1日實價登錄2.0上路之後，簽訂預售屋買賣契約要在30日內完成登錄，修法帶動豪宅市場資訊重新整隊，背後有三層意義。

首先、本季豪宅交易量有1/3是預售豪宅所貢獻，在指數表現上不只出現量變，也同時出現質變。

其次、除了7月1日之後買賣的要再30日內完成登錄之外，今年1月1日至6月30日、去年12月31日以前簽訂之預售屋買賣契約者，也分別要在今年9月底、年底前完成辦理申報登錄、代表過去許多口耳相傳但無法查證的市場資訊會在未來幾個月如雨後春筍般冒出，即時、大量的實登資訊直接反映驚驚漲的市況，將間接形成助漲的態勢。

第三、目前預售豪宅基地全為蛋黃區的都更或危老基地，如：璞永敦仰、衍見築、富邦藝樹等，基地面積較小，因此產品總價較低、但單價較高，再加上預售的價格特性，因此有區位、總價、屋齡等三大優勢，小兵立大功，推升豪宅房價指數向上。

黃舒衛提醒，雖然豪宅價格指數昂揚、預售銷況佳，但交易總量平穩，甚至不乏價格修正的中古豪宅，而排除特殊個別條件，能破300萬單價的產品也還沒出現，可見市場仍以自、置產為主，因此短期買氣會因為通膨因素而有支撐，但中長期還是回歸品牌、社區、總價條件。