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2021年9月，具有80年歷史的高雄帝冠車站重回城市中軸線，未來將與新的高雄車站結合，展現不同以往的風貌。除了高雄車站的重新建設外，全台灣各地的鐵路建設仍持續進行，包括桃園鐵路地下化、台南鐵路地下化及高雄鐵路地下化，還有各地車站的整修、翻新工程，不僅如此，因應城市的變遷與發展，台灣鐵路也根據民眾的交通需求增設新的通勤車站，使鐵道路網更趨完整。

永慶房屋研展中心副理陳金萍解釋，雖然談到大眾運輸對於房市的影響時，大多數人都會聯想到捷運建設，但其實台鐵在日常的交通需求中也扮演著相當重要的角色。首先，比起高鐵，台鐵的票價更為實惠；而目前除了雙北都會區及高雄外，其他地區的捷運路網都尚在起步階段，不少地區的軌道運輸仍依賴台鐵；另一方面，台鐵的許多車站都設於人口眾多、發展成熟的市區，所服務的民眾也相對廣泛，因此，台鐵仍是許多民眾日常生活中相當倚重的大眾運輸系統。



據此，永慶房屋依據內政部實價登錄資料資料，統計六都各火車站周遭房市數據數據，並針對各車站周遭的交易量排名。前十名中，高雄市及新北市各有三個車站入榜，並列第一，其中，高雄市入榜的三個車站皆集中在北高雄，分別為內惟站、新左營站及美術館站；而新北市上榜名單則包含汐止區的汐科站、汐止站以及三鐵共構的板橋站。



北高雄交易夯！都市縫合、綠園道加持，美術館周邊近900件最搶手





 

高雄市上榜的三個火車站皆集中在北高雄地區，其中，美術館周邊的物件更是搶手，位於美術館南北兩側的內惟站及美術館站近一年的交易量分別達561件及326件，交易熱度可見一斑。陳金萍說明，內惟站及美術館站周邊的生活圈以馬卡道路作為分界，東側的美術館特區是高雄市指標性的豪宅聚落，區域內街道規劃整齊，保留寬敞的行人空間以及開闊的建築棟距，不僅坐擁美術館園區41公頃的綠地景觀，同時也具備中山國小、七賢國中的優質學區，包括「高雄HH」、「皇苑國際館」等建案都是高雄市的指標豪宅；而在馬卡道路的另一側則是內惟生活圈，作為較早發展的區域，內惟生活圈雖然市容較為老舊，但住宅價格更加親民、區域機能也相當成熟，其中，大多數的商家集中在九如四路，包括餐飲、超商、藥妝及生活日用品等，採買上，除了連鎖量販店外，還有內惟市場、內惟夜市可供選擇，相當方便。

隨著鐵路地下化及綠園道的工程完工，陳金萍指出，過去受到平面鐵路軌道的阻隔，美術館特區及內惟生活圈雖然僅一路之隔，卻呈現截然不同的市容風貌，房價也有明顯的落差，但隨著鐵路地下化以及綠園道的工程陸續完成，美術館園區的綠地景觀效應也有機會擴展至內惟生活圈，而內惟生活圈的成熟機能也可以服務更多美術館特區的消費者，兩生活圈的差異有望逐漸消弭。



台鐵捷運化、東區門戶計畫利多！汐止房市前景佳



除了高雄的美術館生活圈外，新北市汐止區也是名單中的熱門交易區域，汐科火車站及汐止火車站近一年的交易量分別高達503件及384件。陳金萍說明，汐止區在區位上緊鄰台北市南港區及內湖區，但3字頭的住宅平均單價更為親民，因此吸引了許多在南港、內湖的就業人口在汐止購屋置產。在交通機能上，捷運路網尚未延伸至汐止地區，因此有通勤需求的民眾大多搭乘台鐵往返南港地區，也帶動了汐科火車站及汐止火車站周遭的住宅買氣。



談到汐止區的房市前景，陳金萍表示，在台北市東區門戶計畫以及捷運民生汐止線的議題下，汐止房市相當有潛力，隨著東區門戶計畫的發展，多項重大建設及投資進駐南港，新的辦公商圈已逐漸成形，甚至被看好成為下一個信義計畫區，佔據區位優勢的汐止區也被認為是最主要的受惠者之一；另一方面，民生汐止線通車後，將銜接捷運文湖線，有望吸引更多內湖科學園區的就業族群至汐止購屋，而汐科火車站作為未來民生汐止線與台鐵的轉乘車站，同時連結汐止、南港、內湖三個地區，未來轉乘效將有望對周遭房市增添柴火。



最後，陳金萍補充，近年來，台鐵也配合政策朝向「捷運化」的方向發展，針對不同區域的交通需求，增設新的通勤車站，例如在高雄左營站到鳳山站之間增設了七個通勤車站，期望以提高車站及班次密集度的方式增加乘車的便利性，提升區域的交通機能。因此，建議民眾購屋時除了關注捷運建設外，不妨也將台鐵運輸納入評估，並根據自身的條件調整，更有機會買到符合需求的物件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市要變天了嗎？依據樂屋網站上數字顯示，2021年11月的中古屋買氣，終結數月以來的正成長，出現反轉下滑逾1成的狀況。樂屋網指出，這波下滑，其實是相較於前一波7月至10月熱潮的降溫，隨著時序接近農曆新年傳統淡季，接下來的中古屋買氣，恐怕會如近期的氣溫一樣一路下滑。

2021年下半年擺脫疫情升溫威脅後，房市一飛沖天，站上訪客數與預約看屋數幾乎是每月攀升，但11月出現反轉，訪客數和預約看屋數分別下滑13％、12.6％，六都中以高雄市楠梓區、桃園市全區買氣下滑最為明顯。樂屋網指出，先前台積電設廠楠梓區引爆一波房市熱潮後，即便後續已有台積電官方證實設廠訊息，但走揚的房價已在前一波反映，而今進駐卡位熱潮降溫。



在桃園市部分，樂屋網以站上預約看屋數和物件數的比值，換算出桃園市電梯大樓逐月「需供比」，數據顯示，擺脫疫情陰霾後的7月起，買方需求逐漸攀升，8月衝到高峰18.1，相當於每100間房子有超過18位買方，9月、10月也仍舊維持接近18，但到了11月，供需比驟降至15.1，相當於月減15％，讓站上訪客數、預約看屋數明顯下滑。

 

樂屋網總經理蕭政華分析，隨著近期升息訊息頻頻，各地方政府重新檢討房屋稅差別稅率，加上銀行鑑價跟不上房價漲幅等變因，都使買方進場態度出現觀望，部分原本炒作明顯的區域退燒更快，與其說11月房市降溫，不如說是從過熱回到穩定，買方轉為理性的狀態。



蕭政華表示，從買方找屋、看屋到買屋、交屋，通常會有數個月不等的時間，樂屋網站上數字反映的是最前期找屋階段，而11月人數下滑，可預期接下來實際成交量也會略為萎縮；但11月數字其實相較2020年同期仍有1成以上的增幅，預期2021年實際成交量，必定能超越2020年32.6萬棟的表現。

 

台糖位於高雄市議會旁的國泰路、自由路口的1.3萬坪地上權土地招標案，2021年12月7日進行第一階段的資格審查，只有台灣三井一家公司投標，審查後確定通過，後續預定於12月14日，進行第二階段的計畫書評選及第三階段的價格標。

三井「三雄鳳山啦啦寶都股份有限公司」於2021年11月30日，由經濟部商業司核准設立，資本額5億元，該公司登記的負責人下町一朗，就是台灣三井不動產的董事長兼總經理。



三井這次南下高雄，選擇位於高雄市議會旁、緊鄰捷運鳳山西站的國泰路、自由路口，台糖公司的華泰段11地號設定地上權土地，面積13007坪，屬於第二種商業區，權利金底價3377萬，年租金約7680萬元。據了解，三井將以LaLaport進軍高雄，主打「全客層一日所需」，包括購物、餐飲、娛樂一站體驗，目前台中三井LaLaport、台北南港LaLaport都在興建中，預計2022、2023年陸續開幕。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

記者蔣謙正／高雄報導

六都會區分別公布十一月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為二萬五千餘棟。永慶房屋研展中心副理陳金萍說，十一月份六都建物買賣移轉棟數月增百分之九，其中高雄市月增百分之十五點六。陳金萍說，高雄則是近期受惠於台積電設廠議題，替房市增添許多想像空間，買氣扶搖直上。

陳金萍表示，十一月份的買賣移轉棟數反映的是十月份市況，受惠於全球經濟復甦及國內疫情趨穩，外貿及內需表現俱佳，十月景氣更是連續亮出第九顆紅燈，反映國內景氣持續穩定擴張，連帶鼓舞民眾購屋信心回升。

加上開始邁入年底購屋旺季，以及低利、資金潮環境仍在，讓十月房市擺脫疫情干擾，買氣維持一定表現。其中，新北市及高雄市表現尤為亮眼，新北市、高雄市分別突破單月七千棟及四千棟大關，雙創房地合一稅實施近六年來新高紀錄。

六都今年一至十一月交易量已來到二十三萬九千九百四十九棟，創下八年來新高，顯示房市買氣仍熱絡。其中高雄市有四萬零九十六戶，刷新縣市合併以來同期歷史新高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲潭子區弘富段土地增值幅度強勁，從2019年到2021年兩年間，地價翻倍暴漲。

台中潭子區有74號快速道路匝道行經，成為房市熱區，其中新興開發的弘富重劃區與僑忠重劃區因腹地完整、機能齊全，為潭子新推案最集中的兩大重劃區，包括久樘、嘉磐、佳茂、恆山、睿嚮…等知名建商互別苗頭，潭子新案價格已站穩3字頭。

台中城市建設北移，下一個即將完工的重大交通路段就屬國道四號豐潭段與國道一號連接74號線，完工後將能引進台中山城后里、東勢、神岡、豐原的人口，潭子區成為山城出入門戶。

有潭子新富人聚落之稱弘富重劃區，推案包括「久樘臻悅」、「嘉磐信義」、「恆山和合」等預售新案，實價登錄價格皆已衝破3字頭，目前最高單價為8月份交易的「嘉磐信義」7樓戶，每坪成交32.1萬元，總價1348萬元。上月進場的「恆山和合」開價每坪33~35萬元。

潭子區弘富段土地增值幅度強勁，從2019年到2021年兩年間，地價翻倍暴漲，最新購地的喬立建設更以刷新區域行情、每坪42萬元價格買進。

最早進入弘富重劃區開發的久樘開發，第一期「久樘臻星」預售時期即快速完銷，為弘富重劃區首座新成屋大樓，今年續推出二期新案「久樘臻悅」，產品鎖定企業二代的首購、首換族群，四房坪數約42坪，每坪價格30萬~32萬元。

久樘臻悅的行銷經理王聖文表示，弘富重劃區臨近匝道卻不致受快速道的車流干擾，加上區域採低密度開發，規劃有千坪公園綠地與已建成的弘文中學校園，吸引多家品牌建商進入開發。

而僑忠重劃區的代表建案「佳茂6962」以大基地分期開發模式，隨著位置不同而將房價堆疊，已揭露的實登紀錄最高單價為頂樓15樓戶，單價每坪30.3萬元，總價1650萬元，近期也將推出二期「馥景莊園」，以3、4房為主的換屋型產品為主，每坪開價32~36萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲桃園7月交易筆數和登記案件略減，其中桃園區單價和成交筆數最多，主要集中在熱門重劃區。

桃園市公布7月買賣移轉登記案件，統計共3816件，較前月減少1437件，也較去年同期減少2378件，此外，7月土地移轉筆數為5242筆，建物棟數為3013棟，合計總筆棟數為8255筆，較前月減少3280筆，較去年同期減少5928筆，減少4成多。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，六都7月買賣移轉量幾乎都縮水，主要是因為有6月疫情干擾，而7月交易量主要反映6月的成交狀況，此外，因6月不少屋主為搶搭房地合一舊制末班車，各都交易量衝高，拉高比較基期，也因為房地合一2.0上路後，許多屋主索性等到重稅期過後再釋出物件，市場交易熱度因供給縮減而降溫。

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桃園地政局表示，根據桃園7月實價登錄全市大樓及公寓均價，大樓為每坪21.8萬元，較前月上漲0.46%，較去年同期下跌0.91%；公寓為每坪14.2萬，較前月下跌1.39%，與去年同期持平。

主要住宅交易熱絡的行政區有桃園、中壢、蘆竹、龜山、八德、平鎮及楊梅，其中，成交單價最高為桃園區、每坪23.9萬，新成屋成交主要分布在經國和中路特區，其次為中壢區的每坪22.5萬元，新成屋成交集中在青埔特區；之後為龜山區每坪22.4萬及蘆竹區每坪21.9萬。

至於各行政區的成交平均單價與前月相較，平均變動幅度上漲2.52%。而根據近期桃園市不動產交易量，實價登錄資料統計今年7月交易各區住宅交易筆棟數，以桃園(1064筆)及中壢(976筆)2個行政區最高，其次為楊梅區(432筆)及平鎮區(397筆)較多。

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▲11月北台灣新案市況持續穩定，住展風向球連續3個月亮綠燈。（資料照）

住展公布北台灣新案市況風向球，11月分數續增至43.6分，較10月（43.1分）成長0.5分，分數連續5個月走升，對應燈號連續3個月亮出代表「復甦安全」的綠燈。風向球六大構成項目中，只有成屋供給量一項分數下滑，預售屋推案量、待售建案個數等兩項分數上揚，

住展雜誌研發長何世昌表示，11月新建案市況雖然仍算穩定，但市況並未更加熱絡，原因可能與房價跳漲太快嚇到消費者有關，接下來買、賣雙方可能會暫時進入磨合期，房價續漲、市況不至於大幅下墜，但恐怕也難大幅成長，直到買方接受新價位且願意追價為止。

11月預售屋推案量能仍大，高達千餘億元，指標案數量相當可觀，其中單一案量逾15億元以上的指標案共有28個，成屋案戶數約為6百餘戶。

雖然新建案大量釋出，但因線上建案銷售情況普遍不錯，封盤、或完銷建案增多，線上待售的住宅建案數量持續下降，雖然11月成交組數略減，但仍處在今年相對高檔，而市況熱度未進一步提升的關鍵，可能與近期建案價格暴漲有關。

建商祭「新三漲」 代銷成夾心餅乾

何世昌指出，以往預售屋未全面實施實價登錄時，建案價位大多在開賣後買氣熱絡才分階段調漲，但實價登錄2.0上路後，業主把實價當成「時價」隨時調漲，更有少數業主祭出前所未見的「新三漲」手法，包括委託代銷銷售後漲價、潛銷時反映好再漲價、公開後賣得動又漲價。新三漲徒增銷售風險，已經出現漲價漲到連代銷都不敢接的建案，未來類似情況是否會增加，恐有待觀察。

由於價位快速調漲，代銷業在業主、消費者之間變成夾心餅乾，何世昌認為，今年房市雖好，但代銷面臨的市場挑戰恐不亞於往年，「賣太好被查、賣不好會掛」，既要面對業主價格的善變、消費者的反彈，還有官方頻繁稽查等三方夾擊，代銷可謂處在風口浪尖。

▲松山區豪宅「華固名鑄」，一口氣成交15樓2戶，總金額約4.4億元、每坪208萬元，買家為境外法人。(圖/台灣房屋提供)

外資回來了嗎?近期豪宅市場出現不少外資法人購屋案例，松山區豪宅「華固名鑄」，一口氣成交15樓2戶，總金額約4.4億元、每坪208萬元，買家為境外法人「塞席爾商紅岩投資」，並以無貸款買進。

今年有不少交易以境外法人購入豪宅，「華固天鑄」25樓由英屬維京群島商翔綾購入；英屬維京群島商君德買下「西華富邦」17樓；此外，「信義首席公館」於年初時，23、24樓分別由英屬維京群島的3家公司，以約13.8億不貸款買下4戶，不僅買得積極，出手也頗為豪氣。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，根據內政部統計，今年前十月外國人(含外資法人)買國內不動產共1069棟，去年同期966筆，目前比去年同期多103棟，年增1成，不過近年平均都在1200～1300棟左右，目前看來差異並不大。

張旭嵐指出，近年豪宅市場有不少登記開曼群島、英屬維京群島、塞席爾商、薩摩亞商的購屋案例，這些都是屬於境外法人公司，因為隱密性高，不受外匯管制，在這些國家設立的法人，可以免繳營業所得稅、營業稅、印花稅，因此有免稅天堂之稱。

外資回台購置不動產，房地合一稅持有2年內處分課45%，逾兩年為35%，雖然比本土法人比較嚴苛，不過可以減少資金直接用個人名義從海外回來衍生額外的稅務風險，因此過去成為不少海外台商，事業經營和資金調度的規劃之一。

市場還有不少僑外資公司購買豪宅交易，包括買家為僑外資公司「安立國際投資」無貸款買入中正區豪宅「頂禾園」，13樓戶，2億8921萬元、每坪180萬元，共216.74坪；另外，包括也是僑外資的明山投資買「帝景水花園5」、泰三投資買「敦南御所」、天河投資買「碧湖畔」等，這些僑外資，都以現金買進豪宅，顯示富豪偏好以不貸款的方式，做資產配置。

張旭嵐指出，所謂的僑外資，其實就是外國人或華僑投資人在本國所設立公司，雖然一樣有海外資金背景，但由於在台灣是有合法登記的法人，因此購置不動產的房地合一稅，在今年修法後，2年內一樣是45%，2到5年35％，逾5年則降至20%，在處分不動產時，有多一層長期持有的稅制優勢。

「頂禾園」是頂新集團頂禾開發的豪宅，屋齡僅6年，樓高20層，一樓一戶，共19戶，近捷運忠孝新生站，位處靜謐的臨沂街高級住宅區，最高單價為17樓216萬元，因有知名港星余文樂入住而聲名大噪，頂新魏家也在今年初購入11樓，近年中高樓層交易單價落在170萬元上下。

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有台灣山手線之稱的捷運環狀線，第1階段已完工通車，接下來北環段預計2022年第1季動工，將縮短士林到內湖的距離，解決南港和內湖科學園區的交通壅塞問題，預計將進一步帶動社子和士林站的發展，近年來則以三重重陽重劃區房價漲幅最為明顯，近2年漲幅有2~3成。

2022年第1季動工

捷運北環段起於新北產業園區站，經新莊、五股、蘆洲、三重、士林等區域，最後進入中山區與捷運文湖線的劍南路站交會，路線長約14.93公里，共規劃12個捷運站，除北環段外，南環段也同樣於2022年第1季動工，接下來僅餘東環段便能完成台灣的山手線。

捷運北環段在台北市段中，以社子的房價最為親民，平均房價僅每坪45.4萬元，其次為林子口站，每坪52.3萬元，最貴的站點則是劍南路站，每坪76.2萬元，其餘站點平均房價也都有6字頭。

台灣房屋社子公園加盟店副店長羅丞軒表示，捷運社子站周邊目前的公寓每坪約35萬元，中古大樓則落在每坪45萬元，10年內大樓則約每坪50~55萬元，待北環段完工，低基期的社子房價可望補漲。

社子站預期補漲

羅丞軒推薦捷運社子站附近屋齡20年內的「天星花園」社區，成交價落在每坪45~55萬元上下，周邊大多是公寓、國宅，少有新建大樓，因此社區採光不受影響，且該社區為河岸第一排，高樓層可見到淡水河岸美景、重陽橋、101大樓、陽明山等，距離社子市場、未來社子捷運站，只需要6分鐘路程。

捷運士林站則有TOD案加持，規劃地上20層6400多坪、地下4層3600多坪，不須繞道即可直接進出；地下設置停車場，地上建物則有購物商場、多功能辦公會議廳、飯店休閒等設施，串聯商業、購物、文教、娛樂等機能。

同時，捷運士林站銜接環狀線，共構捷運車站直接整合轉乘機制預計2023年完工，今年士林站周邊住宅均價每坪66.6萬元，捷運加上TOD站開發，可帶動該區段房價。

重陽重劃區已漲一輪

近年因為捷運北環段的議題，沿線Y26重陽橋站所在的三重重陽重劃區已經先行反應，羅丞軒指出，2年前集賢路中古大樓價格平均約在每坪30~35萬元之間，現在已經成交每坪47萬元，10年內大樓2年前平均成交單價40~45萬元之間，現在屋主開價達每坪55~60萬元，是北環段沿線中房價漲幅最明顯的區域。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國內疫情控制得當，加上邁入年末購屋旺季，全台房市買氣再攀高峰。六都地政局近日陸續公布今（2021）年11月建物買賣移轉棟數，六都合計單月交易量達2萬5954棟，不僅較10月成長9％，與去年同期相較，整體交易量也有5％的成長，顯示房市買氣持續熱絡。

據各都地政局統計，六都當中，11月以新北市的房市交易量最大，單月移轉棟數達7,113棟，隨後依序是台中市4,762棟、高雄市4,715棟、桃園市4,426棟、台北市2,711棟、台南市2,227棟；若觀察單月增幅，以近來受惠於台積電擴廠題材的高雄市成長最大，單月交易量增幅達15.6％，雙北市單月成長幅度也不俗，皆有10％以上，台中、台南單月交易量增幅分別為8.8％、8.2％，桃園11月的交易量則大致與10月持平。

六都前11個月交易量 創近8年新高

加總過往統計數據，六都今年前11個月的買賣移轉棟數合計達23萬9,949棟，與去年同期相較，年增幅達7.1％，整體交易量創8年以來同期新高；其中以南二都表現最為亮眼，台南市、高雄市今年前11個月的累計買賣移轉棟數，分別達2萬4,373棟、4萬96棟，雙雙創下自2010年縣市合併以來的歷史新高紀錄。

除台南、高雄成績不俗外，新北市今年的房市買氣也相當火燙，累計今年前11個月的買賣移轉棟數更突破6萬棟大關，創下近8年來新高紀錄；台中市、桃園市前11個月的交易量，分別有4萬4,285棟、4萬1,802棟，年增率皆落在2％上下；台北市前11個月的交易量為2萬8,032棟，與去年同期相較，也有0.4％的成長。